Come si compra una casa in America?

Dall'alto della mia esperienza pluriann..ehm plurimensile vi posso scrivere una miniguida su come si compra una casa in America. Prima cosa trovatevi un agente immobilare veramente competente che vi assista nella ricerca. La cosa magnifica e' che la commissione all'agente la paga il venditore, quindi sceglietevi il meglio su piazza. Zipreality (vedi sotto) vi regala addirittura parte della commissione dei loro agenti, ma non vi consiglio di affidarvi al caso per il vostro agente immobiliare.
Ricerca della casa - fate squadra con l'agente
Il vostro agente fara' una ricerca su MLS una sorta di Data Base che contiene tutte le proprieta' in vedita negli Stati Uniti. Ma se vi registrate (gratuitamente) su Zipreality.com avrete accesso gratuitamente ai dati, e potrete sottoporre al vostro agente le case che vi possono interessare.
Lui si occupera' di fissare gli appuntamenti e vi controllera' tutta la storia della casa.
Naturalmente voi potrete fare lo stesso su Zillow.com, dove potrete conoscere per ogni immobile in America una valutazione attendibile ed il prezzo (reale) a cui e' stata venduta la casa negli ultimi 10 anni. Importantissimo prima di mettersi alla ricerca della casa e' di ricevere da un broker od una banca una lettera di pre approvazione per il mutuo che intende chiedere.
Tenete conto che per un cittadino non americano occorre disporre di almeno il 10% in contanti. Lo so, non e' tanto per i nostri standard. Molto importante e' la zona (location) della casa e la qualita' delle scuole pubbliche. Importantissimo e' assicurarsi che le scuole dove i vostri figli saranno destinati siano di buona qualita'. E possibile che case con lo stesso codice postale appartengano a distretti scolastici (molto) diversi. Attenzione, Zillow e' impreciso sui distretti scolastici.

Ho sentito di parecchie case in mano alle banche- di che si tratta?
In questo periodo una casa venduta ogni 5 e' una vendita forzata per morosita' del proprietario. Ci sono due possibili declinazioni :
- Foreclosure
Una casa e' definita in Foreclosure ( o REO) e diventa proprieta' della banca per morosita' ed a seguito di una sentenza di un giudice. Di solito e' proceduta dalla "Short sales" descritta di seguito. Normalmente una casa in Foreclosure e' almeno 20% sotto il valore di mercato.
- Short Sales
Una casa e' in Short Sale se il compratore (con o senza l'accordo della banca) mette in vendita la proprieta' ad un valore inferiore di quanto e' dovuto dalla banca. E' facolta' della banca approvare (o meno) una proposta di acquisto per una proprieta' in short sale.
Sebbene sia vantaggioso economicamente quanto lo stato di foreclosure, l'approvazione della banca potrebbe arrivare anche dopo mesi. E magari la banca potretrebbe non approvare affatto la transazione.

Bene, Ho trovato la casa ed ora?
Il vostro agente vi fara' firmare una proposta di acquisto dell'immobile in cui specificherete la cifra in contanti che intendete versare, e quanto invece arrivera' dal mutuo. La proposta la dovete accompagnare con un assegno di circa il 5% il valore della casa.
Se il proprietario accetta avete di solito 7 o 8 giorni per eliminare le "contingencies". Le contingencies in pratica sono cioe' che potrebbe legittimamente invalidare la vostra proposta senza rimetterci la caparra.
Le "contingencies" sono:
- L'approvazione del mutuo;
Se non ricevete l'approvazione non perdete la caparra se lo comunicate al proprietario entro il termine stabilito.
- I danni strutturali;
Le case sono in legno e se le fondamenta sono compromesse la casa non e' un buon acquisto.
- Le termiti o i ragni e le formiche
le termiti soprattuto potrebbero essersi mangiati la vostra futura casa.
In genere e' a carico del compratore pagare le ispezioni per eliminare le contingencies. Ancora una volta e' fondamentale che il vostro agente vi consigli sui professionisti da usare per le ispezioni.
Voster semper Voster